Inhoudsopgave
    

De Airbnb Verhuurgids
Bram van Dijk
door Bram van Dijk
leestijd: 7 min

Alleen met nadrukkelijke toestemming van de huurbaas of hypotheekverstrekker mag je je huis verhuren via Airbnb. Mits de gemeente meewerkt. Bram verzamelde de do's en don'ts.

Allemaal een hand omhoog! En laat je hand zakken als je niet meer in aanmerking komt voor het verhuren van je woning via Airbnb. Degene die de eindstreep haalt, mag een sticker ophalen op het hoofdkantoor van Bright.

Amsterdam versus de rest

Je hebt Airbnb in Amsterdam en Airbnb in de rest van Nederland. Een dikke tienduizend woningen staan er in Amsterdam te huur, terwijl de nummer 2, Den Haag, een aanbod heeft van 900. Volgens toeristensite iAmsterdam zijn er 55 duizend officiële hotelbedden in de stad, dus voor elk zesde bed in een hotel staat er ergens een bed te wachten op een toerist in een doodgewone Amsterdamse woning. Of woonboot. Of tuinhuisje. Of woonwagen. Of Volkswagen hippiebus. Of Mongoolse yurt.

Tot een jaar geleden was Amsterdam het wilde westen voor Airbnb-verhuurders. Iedereen deed maar wat. De stad sprak enerzijds van een goed initiatief, maar ging het toch aanpakken, verbood het uiteindelijk helemaal en trok het verbod toen weer in. Geen wonder dat niemand meer wist waar hij aan toe was.

Precies een jaar geleden sloot de gemeente Amsterdam een deal met Airbnb. De krantenkoppen: Amsterdam staat Airbnb-verhuur toe. Maar wat staat de gemeente nu precies toe? En hoe werkt het in de rest van het land? Een rondvraag langs banken, woningcorporaties en juridisch deskundigen leert dat de Airbnb-verhuurder zich nog maar eens achter de oren moet krabben.

Uitzicht over het water. De foto's bij dit artikel zijn van Amsterdamse woningen op Airbnb. Beeld: Airbnb
Uitzicht over het water. De foto's bij dit artikel zijn van Amsterdamse woningen op Airbnb.

Hoofdstuk 1: Wat zijn de regels?

Voor huurders buiten Amsterdam

Boven alles staat: in vrijwel elk huurcontract, van woningcorporatie tot particuliere huur, staat dat onderhuur verboden is. Valt Airbnb dan onder onderhuur? Jazeker. Verscheidene rechters hebben dit bevestigd en er zijn flinke boetes opgelegd. Maar de huurbazen zijn niet de enige die iets te zeggen hebben over de bestemming van een woning. Alle gemeentes hebben bestemmingsplannen waarbij het wel heel toevallig moet zijn, wil er op jouw huis niet alleen een woon-, maar ook een toeristenbestemming zitten. Dat komt eigenlijk nooit voor. Je heb schriftelijke toestemming van de gemeente nodig en soms zelfs een vergunning. Het krijgen van een vergunning onder de noemer Bed & Breakfast is vaak niet heel moeilijk, maar dan mag je niet je huis verlaten voor doorverhuren en mag je maximaal rond de 40 procent van het huisoppervlakte verhuren. Niet een standaard Airbnb-deal, dus.

Voor kopers buiten Amsterdam

De gedachte 'het is mijn huis dus ik mag er mee doen wat ik wil' gaat niet op. Ten eerste: is het wel jouw huis of is het huis van de bank? Een standaard hypotheekcontract verbiedt om het hele pand of een
kamer te verhuren. Een pand kopen met als doel om het te verhuren, kan wel, maar alleen via een zakelijke hypotheek.

Daarnaast maken veel woningen deel uit van een Vereniging van Eigenaren (VvE), die samen over het hele pand beslissen. Een huis mag niet zonder schriftelijke toestemming van de VvE via Airbnb worden verhuurd. En ook hier geldt het bestemmingsplan van de gemeente met de beperkingen voor Bed & Breakfast.

Voor huurders en kopers binnen Amsterdam

Zoals ik al zei: je hebt Airbnb in Amsterdam en je hebt Airbnb in de rest van het land. Toen de gemeente een deal sloot met Airbnb, werden nieuwe regels gemaakt en oude regels bevestigd. Ook als Amsterdamse huurder heb je toestemming nodig van de huisbaas, danwel van de VvE en de bank. Mochten deze lichten allemaal op groen staan, dan geeft de gemeente toestemming voor het verhuur via Airbnb aan maximaal vier gasten per keer. Wel moet je je verzekering checken (die is vaak niet toereikend), moet je afspraken maken met de buren en toeristenbelasting betalen (dit gaat sinds 1 januari 2015 automatisch via Airbnb). Als je dan ook nog even omzetbelasting aan het einde van het jaar wil betalen, dan, ja dan echt, mag je je woning verhuren. Voor maximaal 60 dagen per jaar, welteverstaan. Wie heeft er een sticker verdiend? Heeft iemand zijn hand nog omhoog?

Even oversteken vanuit je Airbnb-appartement en je bent in Artis. Beeld: Airbnb
Even oversteken vanuit je Airbnb-appartement en je bent in Artis.

Hoofdstuk 2: Welk risico loop ik als ik het toch doe?

Springt er een duiveltje op je schouder? Voor de duidelijkheid: jouw eigen verantwoordelijkheid start hier. Voor de rechter houdt deze analyse geen stand dus je bent altijd zelf verantwoordelijk voor de gevolgen. Tot zover de slagen om de arm.

Je begeeft je op glad ijs als je verhuurt via Airbnb. Alleen al het aanbieden van een woning via Airbnb is in het verleden genoeg geweest voor een rechter om iemand op straat te zetten, zonder waarschuwing. Maar om te kijken naar het risico op boetes of uithuisplaatsingen, is het goed om naar het belang van de verbieders te kijken.

Voor huurders buiten Amsterdam

Grof genomen kan je zeggen: buiten Amsterdam wordt nauwelijks gecontroleerd op vakantieverhuur. Een van de grootste woningcorporaties van Utrecht, Portaal, zegt nog nooit iemand uit huis te hebben gezet omdat deze via Airbnb verhuurde en "zeker geen capaciteit en geld extra in te zetten om hier achteraan te gaan". Ook in Den Haag staat Airbnb-verhuur "niet op de agenda", aldus marktleider Staedion. Dus als er via de buren geen klachten komen, dan moet het vreemd lopen wil je plots je biezen moeten pakken. Huurders die van particulieren huren zijn afhankelijk van de opsporingsdrift van hun huurbaas.

Voor huurders binnen Amsterdam

De pijnbankcategorie. Een half miljoen euro heeft de gemeente uitgetrokken om illegale Airbnb-verhuur aan te pakken. Eind vorig jaar werd de afspraak met Airbnb beklonken om "samen te werken om illegale verhuur aan te pakken". Oftewel: het delen van informatie van gebruikers. Het verhuren van je paleisje kan je een boete van 12 duizend euro opleveren en uithuisplaatsing. Ook bij het eerste vergrijp is dat mogelijk, zegt corporatie Ymere. Wie moet het meeste vrezen? De maatschappelijke verontwaardiging is het grootst bij mensen die gesubsidieerd wonen (via huursubsidie of sociale huur), dus het ligt voor de hand dat de gemeente eerst van deze doorverhuurders werk gaat maken. Daarna zijn de andere woningcorporatiehuurders aan de beurt. Huurder van particuliere huisbazen hebben waarschijnlijk meer te vrezen van de huisbazen zelf.

Voor kopers buiten Amsterdam

Banken zijn bedrijven, geen handhavers. Dus zolang de hypotheekkosten betaald worden, zal er geen bankhaan naar kraaien. Het belang van de Vereniging van Eigenaren ligt bij het prettig bewoonbaar houden van een pand. Mocht dat in het geding komen (veroorzaken de toeristen overlast?), dan zal een rechtszaak niet goed uitpakken. In een eerder geval werd er door de rechter een boete van 6000 euro geïntroduceerd die bij een volgend vergrijp opgelegd zou worden.

Voor kopers binnen Amsterdam

Als een koper bevriend blijft met de VvE en zijn belastingen betaalt, zal de gemeente Amsterdam hem niet op de hielen zitten. Over de toestemming van hypotheekverstrekkers voor de verhuur rept de gemeente niet.

Een appartement uit het duurdere segment: 420 euro per nacht. Beeld: Airbnb
Een appartement uit het duurdere segment: 420 euro per nacht.

Hoofdstuk 3: Conclusie

Het is bijna onmogelijk om aan alle voorwaarden te voldoen om je huis volledig volgens de regels te verhuren via Airbnb. Maar als eigenaar van een koophuis met toestemming van de VvE moet het vreemd lopen wil je beboet worden.

Bij huurders ligt het moeilijker. Buiten Amsterdam lijk je vooralsnog goed te zitten, als je bij een corporatie huurt en de buren niet klagen. Huur je binnen Amsterdam van een corporatie, dan wordt er wél jacht op je gemaakt. Bij huur van een particulier ben je afhankelijk van de opsporingsdrift van je huisbaas. In dat geval is het maken van afspraken met je huurbaas, zoals altijd, het verstandigst.

Excuses dat ik waarschijnlijk je goede humeur verpest met deze waterval aan regels. Maar beter weten waar je aan toe bent, dan straks zelf op zoek moeten naar een Airbnb voor de nacht in eigen stad.

Auteur

Bram van Dijk (@ikbenbrampuntnl) blogt sinds 2011 voor Bright, voornamelijk over de overlap van kunst, cultuur en media met technologie. Ook houdt hij zich bezig met vinden en beschrijven van mooie spullen voor in de Bright Store. Daarnaast is hij uitbater van het kleinste theater van Amsterdam: het Torpedo Theater.